13.02.2020     Комментарии к записи Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ отключены
 

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ


Правила о товаре (переход права собственности, рисков, права третьих лиц)

Согласно ст. 223 ГК РФ, по общему правилу, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Если нужна гос регистрация — с момента такой регистрации. 

Согласно ст. 224 ГК РФ, передача – вручение вещи приобретателю, а для обязательств без доставки – сдача перевозчику для отправки приобретателю (сдача в организацию).

·    при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара – моментом вручения товара покупателю;

·    если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара, – моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте;

·    во всех остальных случаях – моментом сдачи товара перевозчику (или организации связи).

Датой исполнения данного обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком, либо дата приемо-сдаточного документа.

Момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара – момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность передать товар покупателю, если не предусмотрено иное

Значение расщепления момента перехода права собственности и риска гибели: если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение, продавец считается исполнившим свою обязанность и, следовательно, риск случайной гибели переходит на покупателя. Однако фактической передачи товара покупателю не произошло, поэтому право собственности у него не возникло.

Права третьих лиц

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение – это когда имеется согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (п. 1 ст. 460 ГК).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

1) требовать уменьшения цены товара;

2) расторжения договора купли-продажи.

Переход права собственности на товар по договору купли-продажи – это частичное (сингулярного) правопреемство, поэтому сам по себе он никак не влияет на имеющиеся обременения этого права. В данном случае имеются в виду ситуации, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т.п.

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Характеристика договора купли-продажи

  • консенсуальный (передача товара покупателю – это исполнение уже заключенного договора)
  • возмездный
  • двусторонний
  • взаимный (синаллагматический) (обязательства у обеих сторон)

Цель договора купли-продажи заключается в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя возникает с момента передачи вещи. Если отчуждение вещи подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента регистрации.

Товаром по договору-купли продажи признаются любые вещи, в том числе и будущие.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Обязанности сторон договора

1. Продавец обязан передать товар в срок (ст.ст. 454, 456 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар может быть указан в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 457 ГК) либо его можно определить из договора, в том числе если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК).

По общему правилу момент, в который обязанность продавца передать товар считается исполненной, зависит от того, обязан ли он доставлять товар. Если обязанность по доставке договором предусмотрена, то продавец считается исполнившим обязанность в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя при соблюдении следующих условий:

  • товар готов к передаче к сроку, предусмотренному договором;
  • товар находится в обусловленном месте;
  • покупатель осведомлен о готовности товара к передаче;
  • товар идентифицирован.

2. Продавец обязан передать товар свободным от прав и притязаний третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Соответственно, продавец обязан предупредить покупателя об имеющихся обременениях.

Ответственность продавца за передачу товара, обремененного правами третьих лиц, заключается в появлении у него обязанности по выбору покупателя:

  • уменьшить цену товара;
  • вернуть товар и переданные денежные средства после расторжения договора покупателем.

Эти правила не действуют, если покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на товар.

3. Продавец обязан передать товар в согласованном количестве и ассортименте (ст. 465, 467 ГК РФ).

Количество товара выражается в единицах измерения (штуках, граммах, литрах и т.д.).

Количественной характеристикой товара является ассортимент – это определенное соотношение товара по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ст. 467 ГК).

Ответственность продавца за нарушение условия о количестве товара предусмотрена ст. 466 ГК рФ. Так, по общему правилу, если продавец передал меньшее количество товара, чем определено договором, он обязан по выбору покупателя:

  • передать недостающее количество товара;
  • принять назад переданный покупателю товар с нарушениями о количестве;
  • вернуть уплаченную денежную сумму, если товар оплачен.

Если же продавец передал большее количество товара («с излишками»), у него появляется обязанность в разумный срок после получения сообщения покупателя распорядиться излишками товара.

Ответственность продавца за нарушение условия об ассортименте товаров установлена ст. 468 ГК РФ и зависит от характера нарушения.

4. Продавец обязан передать товар надлежащего качества (ст. 469 ГК РФ).

Качество товара по договору купли-продажи – это соответствие товара определенным требованиям (ст. 469 ГК).

  • Во-первых, требования к качеству могут быть установлены договором. Однако зачастую в договор купли-продажи стороны не включают никаких условий или требований к качеству товара.
  • Во-вторых, товар должен соответствовать требованиям, которые обычно предъявляются к подобным товарам. В этом случае товар должен быть пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
  • В-третьих, иное правило действует, если покупатель при заключении договора известил продавца о необходимых ему требованиях к качеству товара, о конкретных целях приобретения товара. В этом случае продавец обязан передать покупателю товар качества, соответствующего заявленным требованиям.
  • В-четвертых, при продаже товара по образцу и (или)  по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
  • В-пятых, для продавцов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, также устанавливаются особые требования к качеству товаров. Они обязаны передать покупателю товар, соответствующий обязательным требованиям, если они установлены законом или в установленном им порядке.

По общему правилу товар должен соответствовать указанным требованиям в момент передачи покупателю и в пределах разумного срока. В случае, когда договором предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества, товар должен соответствовать рассмотренным требованиям в течение гарантийного срока – определенного времени, установленного договором (ст. 470 ГК).

Обязанность по проверке качества товара может быть предусмотрена правовыми актами, обязательными требованиями, договором купли-продажи (п. 1 ст. 474 ГК). Если в них не установлен порядок проверки, то проверка производится в соответствии с обычно применяемыми условиями проверки товара. Если предусмотрена обязанность продавца проверить качество товара, передаваемого покупателю (испытание, анализ, осмотр и т.п.), продавец должен предоставить покупателю доказательства осуществления проверки качества товара.

Обо всех выявленных недостатках продавец обязан сообщить покупателю (ст. 475 ГК). Если же продавец этого не сделал, он несет ответственность за передачу товара ненадлежащего качества. Так, по выбору покупателя продавец обязан:

  • уценить товар;
  • произвести ремонт в разумный срок;
  • возместить расходы покупателя на ремонт (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Эти последствия наступают, если недостатки товара «обычные».

Если недостатки товара «существенные», то продавец обязан:

  • вернуть денежные средства;
  • заменить товар на качественный.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК). Продавец не отвечает за недостатки товара, если докажет, что они возникли после передачи покупателю, например вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2 ст. 476 ГК).

5. Продавец обязан передать товар комплектным и в комплекте (ст. 478, 479 ГК РФ)

Комплект товаров – это определенный набор товаров.

Комплектность товаров – это набор составляющих частей одного товара.

Комплект и комплектность товара согласовываются в договоре. Если договором не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство продавца считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.

Людмила Сметанина

Статьей 480 ГК установлены общие правила об ответственности продавца при нарушении обязанности о передаче товара в комплектности и в комплекте. Продавец обязан по выбору покупателя: уценить или доукомплектовать товар в разумный срок. Если же покупатель потребовал доукомплектования товара, а продавец в разумный срок не выполнил это требование, у продавца появляется обязанность заменить на комплектный товар или вернуть денежную сумму.

6. Продавец обязан передать товар упакованным и (или) в надлежащей таре (ст. 481 ГК РФ)

Назначением тары и упаковки является обеспечение сохранности товаров при хранении и транспортировке. Товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом; если же такой способ отсутствует – то способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования. Эти правила действуют, если договором купли-продажи не определены специальные требования к таре и упаковке.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, соответствующих обязательным требованиям (если они предусмотрены в установленном законом порядке).

Ответственность за неисполнение обязанности по упаковке и (или) затариванию товара установлена ст. 482 ГК. Если товар передается без тары, продавец обязан затарить и (или) упаковать товар. Если товар передается в ненадлежащей таре и (или) упаковке, продавец обязан их заменить. Либо вместо этого продавец будет обязан удовлетворить требования покупателя, предусмотренные статьей 475 ГК.

1. Покупатель обязан принять товар (ст. 484 ГК РФ)

Исключение из этого правила возможно, когда покупатель в определенной ситуации вправе не принимать товар (может правомерно потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора при передаче ему некачественного товара при его существенных недостатках и т.д.).

По общему правилу для обеспечения приемки товара покупатель обязан совершить действия, которые необходимы с его стороны (п. 2 ст. 484 ГК).

Ответственность покупателя за неисполнение обязанности по принятию товара проявляется в предоставлении продавцу права потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков. Например, это могут быть расходы на транспортировку, погрузку-разгрузку, хранение товара и т.д.

2. Покупатель обязан оплатить товар (ст. 486 ГК РФ)

Если цена договором купли-продажи не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, покупатель должен оплатить товар по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара (п. 1 ст. 486 ГК). Термин «непосредственно» толкуется по-разному, зачастую как «в кратчайший технически возможный срок». Срок оплаты товара может быть предусмотрен правовыми актами и вытекать из существа обязательства.

Ответственность покупателя за невыполнение обязанности по оплате переданного товара заключается в уплате процентов в соответствии со ст. 395 ГК.

По общему правилу оплата должна быть полной. Однако договором купли-продажи может быть предусмотрена предварительная оплата (ст. 487 ГК), оплата в кредит (ст. 488 ГК), рассрочка платежа (ст. 489 ГК).

 3. Покупатель обязан извещать продавца о любом нарушении условий договора купли-продажи

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам.

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него.

Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правила о пригодности и качестве товара

Срок годности товара – определенный законом или соглашением сторон период времени, по истечении которого товар становится непригодным для использования по назначению. Договорный гарантийный срок не может превышать срок годности.

Течение гарантийного срока прерывается, когда товар не может использоваться покупателем из-за продавца (например, из-за недостатков товара). Течение срока возобновляется после устранения таких обстоятельств.

Если в течение гарантийного срока покупатель обнаружит недостатки в переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену, на вновь переданный товар (комплектующее изделие) устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный (новый товар – новый гарантийный срок).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Если продавец нарушил условие о качестве товара, покупатель вправе потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены, либо
  • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если продавец допустил существенное нарушение требований к качеству товара, покупатель наделяется дополнительными правами по своему выбору:

  • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег, либо
  • потребовать замены товаров ненадлежащего качества на товары, соответствующие условию о качестве товара.

Если порядок осуществления покупателем проверки качества товара не определен ни договором, ни указанными правилами, но является обязательным, проверка качества товаров производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно применяемыми условиями такой проверки.

Сроки обнаружения недостатков определены в ГК РФ. Если речь идет о законной гарантии (когда нет ни гарантийного срока, ни срока годности), тогда недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Если договорная гарантия, то недостатки должны быть обнаружены в пределах гарантийного срока.

Если в отношении товара установлен срок годности, то недостатки должны быть обнаружены в пределах срока годности. Если есть гарантийный срок (договорная гарантия), но он меньше 2 лет, а недостатки товара были обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара, то продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если срок обнаружения недостатков закончен, то покупатель не не вправе предъявить соответствующее требования к продавцу.

Продавец обязан передать товар упакованным и (или) в надлежащей таре (ст. 481 ГК РФ).

Основным регламентирующим учреждением, влияющим на общемировые отношения продавец-покупатель, является ИМКС (Институт международной коммерческой сделки).

Основной акт, регулирующий мировую торговлю – Венская конвенция ООН. В статье 1 оговариваются признаки международного договора о купле-продаже, обязательными условиями считаются:

  • местонахождение сторон, то есть, в каких странах расположены продавец и покупатель. В тексте договора указывается реквизиты сторон и банковские данные;
  • предмет контракта (товар), его количество;
  • методика определения качества;
  • срок/место доставки;
  • особенности совершения платежей при оплате за товар;
  • способ сдачи-приемки;
  • особенности транспортировки;
  • упоминание о гарантиях и штрафных санкциях при срыве поставки/оплаты;
  • способ решения возможных спорных ситуаций;
  • ответственность сторон при наступлении особых обстоятельств (форс-мажор);
  • ссылки на международные нормативные акты.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним«; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости«, который начнет действовать с 1 января 2017 года.
    При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
  • сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
  • сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.

Розничная торговля

Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.

Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.

Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.

Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.

При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:

  • информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
  • оценочная стоимость;
  • те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.

Эти пункты описаны в статьях ГК: 554, 555, 558.

Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.

Особенностью существенных условий при заключении данного вида сделок является более полное описание предмета договора (товара). Это:

  • полное наименование породы древесины;
  • сорт материала;
  • количество товара и порядок его определения.

Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.

Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.

А именно:

  • предмет договора;
  • дата начала исполнения договора;
  • обязанности потребителя;
  • права потребителя;
  • требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
  • особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
  • пункт об условиях учета электроэнергии;
  • описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.

Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.

В данном случае, существенными принято считать:

  • данные о месте заключения договора и дате;
  • информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
  • данные техпаспорта ТС;
  • номер регистрационного знака при его наличии;
  • стоимость ТС (по указанию продавца);
  • паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.

Рекомендуется также указать:

  • дату передачи ТС покупателю;
  • способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
  • сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
  • комплектность ТС, если это необходимо.

Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:

  1. Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
  2. Договор об управлении домом.

В первом случае соглашение требует указания:

  • предмета договора;
  • сроков выполнения работ;
  • стоимости работ;
  • дополнительные условия (при необходимости).

В договоре управления следует отметить:

  1. Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
  2. Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
  3. Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
  4. Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год.

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора.

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора).

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ВАЖНО ЗНАТЬ

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации«, были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.



Adblock detector